不動産投資の経済的な理想は、
「損益計算（確定申告）で赤字にして、現金収支（キャッシュフロー＝現金の動き）で黒字にする。最終的に売却して大きく現金を増やす。」ことです。

これは、

損益で赤字　→　他の所得と合算することで所得税の軽減になる 収支で黒字　→　手元現金が増える 売却で現金を増やす　→　購入時からの支出も考慮し、トータルで現金を増やす

ということで、理想の形になります。

下記の例を見てみます。
【前提】
物件価格　2500万円
ローン　2500万円・30年返済（諸費用は自己資金）
家賃　108,000円（7年ごとに5％減少）
管理費　5,000円
修繕積立金　4,000円（7年ごとに2,000上昇）
家賃保証　家賃の5％
自主修繕費　10年ごとに30万円


損益で見ると、初年度は利益が赤字ですので、他の所得と合算して所得税軽減が見込めます。
2年目以後は黒字になりますので、逆に所得税が発生していきます。


現金収支で見ると、初年度は様々な支出がありましたので、預金取り崩しとなりました。2年目以後はプラスですが、わずか1万円弱しか現金は増えていません。
そしてローン金利の上昇や家賃の減少でマイナスに転じます。

これでは期待した投資効果が見込めず、物件売却に頼ることになります。
売却時に物件が、購入時からの収支と合わせトータルで儲かるような価格で売れればいいのですが・・

このようなご説明をしながらお話をお受けしていきます。